<<住まいを売る契約の流れ>>千葉県木更津市の賃貸・売買なら有限会社エスコム

自宅を売却する場合、自分自身で買手を探すこともできます。

ただし、親戚や知人に限られ、希望価格で売却することは難しいでしょう。

不動産会社に依頼すれば、不動産会社のネットワークや不動産会社同士の横のつながりを通じて、広く買手を探すことが可能となります。

また、価格や税金、取引の流れなどについて、広くアドバイスを得ることもできます。

それゆえ、いかに信頼できる不動産会社を選択できるかがポイントとなるでしょう。

買い換える住宅の販売や仲介を行う不動産会社に売却も併せて依頼すれば、売却できることが購入の条件のため、売却活動に力を入れてくれます。

また、近年は「売主募集」というようなチラシを入れてくる不動産買取を主力とする不動産会社もあります。そのような不動産買取を行う不動産会社には、物件を求めている買い希望顧客がいる可能性があります。

基本的に不動産会社は売却を引き受ければ、売る側の立場に立って販売を行ってくれます。

最近では不動産会社同士でのネットワークも広がっていますので、信頼できる会社だと思ったら、その不動産会社にお願いすればよいでしょう。

売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。この媒介契約には以下の3種類があります。

（１）　専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することはできない条件がつきます。つまり、売却を不動産会社１社に完全に任せることになるので、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入れてくれることでしょう。

また、１社に売却を任せる以上、任された不動産会社は依頼者（売主）に対して、一週間に一度以上の報告義務が課されます。

契約有効期間は3ヵ月間です。

（２）　専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するものです。

専属専任媒介契約と異なるのは、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することができる点です。

売主が自ら発見した買手と売買契約を締結した場合、不動産会社の売却活動にかかった費用につき売主の負担が生じます。

売却を任された不動産会社は、依頼者（売主）に対して二週間に一度以上の報告義務が課されます。

契約の有効期間は3ヵ月間です。

（３）　一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼するものです。

売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。

なお、一般媒介契約には依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。

売却を依頼された不動産会社は、（1）～（3）のいずれかの媒介契約書を作成した上で、記名押印して、依頼者（売主）に交付することが義務付けられています。

媒介契約が不動産会社と依頼者（売主）との間で成立していることを証明し、媒介報酬を巡るトラブルを防ぐためです。

●媒介報酬の上限

媒介報酬（仲介手数料）の上限は、下記のように宅建業法で定められています。

・売買価額（消費税等別）が200万円以下の場合は、売買価額の5.4％

・売買価額（消費税等別）が200万円超400万円以下の場合は、売買価額の4.32％＋21,600円

・売買価額（消費税等別）が400万円超の場合は、売買価額の3.24％＋64,800円

不動産の売却にあたっては、まず売却条件を決めます。

売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。

次に広告活動です。

インターネットや不動産会社間情報で売物件情報を広く周知するには、間取図や外観写真・室内写真などが必要になります。

ですから、間取図作成のために建物設計図を提供したり、写真撮影に応じるなど、不動産会社の広告活動に協力しましょう。

広告を行うと、内見を希望する人が出てきます。

不動産会社から連絡を受けたら、きれいに見えるように清掃しておきましょう。

内見では、不動産会社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行います。

ですから、内見に立ち会う場合においても、対応は基本的に不動産会社に任せるようにしましょう。

土曜日や日曜日に自宅を開放し、自由に見てもらうオープンハウスを行い、早期に買手を見つける方法もあります。

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引き渡します。

トラブルにならないために売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。

この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになりますので、以下の点に注意してください。

まず、手付金についてです。

宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。

しかし、売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。

続いて、住宅ローンについてです。

「ローン特約」：売買契約を締結した後、買主が住宅ローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す特約のこと。

近年は、個人間取引においてもローン特約を付けることは多くなっています。

また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関によっては、売買代金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や抵当権設定登記に応じなければならないケースがあります。

ここでは、融資金を代理受領できるようにしておく必要があります。

この場合は、売主・買主が連名で、融資を実行する金融機関に融資金を売主に直接交付してもらうための手続きを行います。

そして、危険負担について取り決めます。

売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合、民法の規定では買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。

これは、契約書に明記しておいた方がよいでしょう。

引渡時期については、売主が買い換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。

仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は、価格を値引きするなどの交渉が必要になります。

引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。

引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。特に、契約のときに未完成だった場合は、事前に売主・買主双方立会いの上、物件をチェックすることが重要です。引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。

また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。

通常、登記は（登記識別情報）司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書等）を司法書士に渡します。さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。